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Viviendas en construcción, más garantías para los compradores: el Tribunal Supremo fija doctrina en la Sentencia de 21 de diciembre de 2015 (STS 5263/2015, recurso número 2470/2012).

Poco sentido tendría haber establecido doctrina interpretativa el 21 de diciembre de 2016 respecto de una ley que, habiendo estado vigente casi cincuenta años, tenía su derogación fijada para 11 días después, el 1 de enero de 2016.
Lo que el artículo primero de Ley 57/19681, ahora derogada, establecía como obligación de los promotores de viviendas en construcción que pretendieran ir percibiendo cantidades a cuenta de los compradores respecto a la apertura de una cuenta especial seguirá siendo una obligación vigente en nuestro ordenamiento por la incorporación del tenor del texto derogado a una Ley vigente, la Ley de Ordenación de la Edificación2.
Entendemos por tanto en buena lógica que la doctrina que acaba de fijar el Tribunal Supremo al respecto de la Ley 57/1968, ya derogada, servirá para interpretar la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, y por ello creemos que la Sentencia a la que dedicamos esta reseña es muy relevante.

Vayamos al grano. La Sentencia está disponible en el siguiente enlace: Sentencia del Tribunal Supremo (5263/2015) de 21 de diciembre de 2015.
El estudio de la misma presenta interés procesal y, cómo no, sustantivo. En cuanto a lo primero, el comprador de una vivienda en construcción que obtiene una resolución contractual por incumplimiento (del plazo o cualquier otro) se beneficiará de la existencia de una legitimación pasiva de quien no es parte en el contrato pero sí solvente: la entidad financiera con quien la promotora suscribió un préstamo hipotecario para financiar la edificación que no llegó a buen término y en la que solo se abrió una cuenta bancaria. Si en Primera Instancia hubo condena de la entidad financiera, la Audiencia Provincial la revocó.
La entidad bancaria alegó desde el inicio (fue demandada en el mismo proceso en el que se solicitaba la declaración de finalización de contrato por incumplimiento) su falta de legitimación pasiva por no ser parte en el contrato.
Las objeciones a la admisibilidad del recurso de casación señaladas por el Ministerio Fiscal (que intervenía por haberse acumulado una acción de tutela civil de Derecho Fundamental que fue desestimada) las rechaza el Alto Tribunal, entre otras declaraciones, con la siguiente:
...cualesquiera dudas sobre la admisibilidad (…) quedan disipadas por la nitidez de la cuestión jurídica planteada en el recurso, que no es otra que la responsabilidad de la entidad de crédito codemandada, frente a la compradora demandante, por no haber exigido a la promotora la garantía regulada en la Ley 57/1968 antes de admitir ingresos de los compradores de viviendas de la promoción en la única cuenta de la promotora abierta en dicha entidad de crédito.”
Hemos entrado, es claro, en el meollo sustantivo del litigio. Leamos directamente del Tribunal Supremo lo que es sustancial en la explicación de la construcción de la doctrina:
Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión « bajo su responsabilidad » cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada. La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) - STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso no 196/2013). Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de « depositarse » las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno (recurso no 2336/2013 ), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador; la sentencia de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso no 2300/2012 ), declara que « el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor »; y la sentencia de 30 de abril de 2015 , igualmente de Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la Audiencia Provincial de Burgos (recurso no 520/2013 ), es decir de la misma cuyo criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad. Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la « responsabilidad » que el art. 1-2a de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor...”
Y tras ello, y con estimación del recurso y casación de la Sentencia recurrida, se fija la doctrina jurisprudencial:
Fijar la siguiente doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
La Sentencia representa un evidente paso más en la protección de lo consumidores, en este caso, de viviendas en construcción, al que se llega tras una serie de precedentes previos que han merecido la publicación de una serie de magníficos estudios, artículos y notas de prensa cuya lectura recomendamos para tener presente toda la serie de criterios que quedan establecidos en nuestra práctica diaria.




1 Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. El artículo 1, condición segunda, establecía como obligación de los promotores el percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.


2 La Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, establece, en esencia, lo mismo que establecía la Ley 57/1968, de 27 de julio. De manos de la infame técnica legislativa a la que se nos va acostumbrando (casi inabordable a pesar de los medios técnicos actuales) se llega a la situación actual tras el siguiente proceder: la propia LOE, del año 1999, es modificada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. La modificación consiste en introducir en la LOE (en una disposición adicional, la primera) la misma regulación preexistente en la norma de 1968 (en esencia, repetimos) a la vez que se deja sin efecto la vigencia de la norma copiada (mediante una disposición derogatoria, la tercera, letra a).

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